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中国金茂“地王”后遗症3000亿欠债悬顶   出卖资产回笼资金超70亿转战三四线都会

2021-03-22 07:32:47 来历:长江商报

   

    净利腰斩、3000亿欠债压顶,中国金茂(00817.HK)正出卖资产、急扩融资解压。

    2020年,中国金向荣卖额坚持高增加,累计取得签约发卖金额2311亿元,同比增加43.71%。整年方针完成度达116%。但是,其估计2020年整年红利降落约40%-50%。

    中国金茂称,净利下滑首要是因房地产市场调控等身分,致使开辟名目售价不迭预期,需计提资产减值。客岁,其发卖均价降至2.05万元/平方米,“以价换量”的题目闪现。

    这或是中国金茂曩昔鼎力承接“地王”名目的后遗症。

    并且,在曩昔低价拿公然,金茂欠债高企,停止2020年6月30日,总欠债达2980.27亿元,按比来几年超20%的增幅速率,今朝其总欠债或已超3000亿元。并且,中国金茂能够存在不少表外欠债和“明股实债”的名目。

    欠债高压下,甩卖名目是回笼资金最快的体例。长江商报记者大略统计发明,2020年至今,中国金茂已让渡了上十个名目股权,回笼资金跨越70亿。

    发卖额与净利倒挂

    作为房企黑马,近几年,中国金茂签约发卖额完成迸发式增加,从2015年的301.02亿元敏捷增至2019年的1608.07亿元。2020年,中国金茂累计完成签约发卖金额2311亿元,延续同比高增43.7%。

    据悉,2020年,金茂的发卖方针为2000亿元。按此计较,其2020年整年方针完成度达116%。

    但是,与发卖数据走势相反,净利润呈现腰斩。克日,中国金茂突发事迹预警,估计2020年整年红利降落约40%-50%。动静一出,第二天金茂大跌16.54%,盘中涉及汗青新低。

    中国金茂将利润大幅下滑的缘由归于房地产市场调控。金茂称,名目售价不迭预期,致使其对成长中物业、持作出卖物业计提了大笔减值。若是不计提资产减值丧失,2020年度净利同比增幅在40%-50%之间。这象征着,金茂计提的减值范围约在50、60亿之间,几近与上年度净利持平。

    现实上,中国金茂的利润下滑早就有迹可循,2016年到2019年,其净利润别离为25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,增速别离为-16.75%、56.88%、31.00%、23.82%,在2017年限价调控政策出台以后净利增速放缓较着。

    2020年前三季度,金茂完成营收167.43亿元,同比增加27.45%;但当期毛利率为22.47%,同比削减18.22个百分点;同期净利润29.49亿元,仅同比增加4.57%。

    中国都会房地产研讨院院长谢逸枫对长江商报记者表现,金茂利润下滑跟全体拿地价太高有必然接洽干系,别的与融资存款利润回升,开辟全体本钱太高,限价政策致使衡宇发卖价钱有所降落也有干系。

    发卖均价下滑,出卖解套“地王”

    利润下滑面前,中国金茂的发卖均价在延续降落。

    按照中国金茂2020事迹预报数据预算,其发卖均价为2.05万元/平方米,同比下滑4.65%。2018年、2019年的均匀发卖价钱别离为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米,发卖均价延续降落。

    一贯走高端线路的金茂晚年在一二线都会低价拿下多地块,由此被称为“地王收割机”,为了疾速进入某个都会不惜低价拿地,金茂未全面斟酌当局限价危险。

    跟着2017年限价令调控政策的宣布,这些“地王”没法入市,只要经由过程出卖“解套”。2017年和2018年,金茂数个名目都曾赔本发卖。2017年9月,金茂以29450.7元/平方米的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块,那时周边楼盘均价只要29000元/平方米,而到2018年翔安金茂悦入市,售价仅为29000元/平方米。

    跟着比来几年来楼市调控不时加码,在限价政策的影响下,金茂的传统形式遭到挑衅,起头转变节拍。

    从2019年起金茂频仍出卖其位于京沪等一线焦点都会的名目,同时换仓到粤港澳大湾区及二、三线都会,试图经由过程地盘的置换来换得利润空间。

    比来两年,金茂拿地速率较着放缓。2015年到2018年,金茂昔时新增土储别离为182万、285万、932万与2264万平方米,2019年新增土储降至1390万平方米,2020年上半年新增土储进一步降至583万平方米。

    2020年,金茂起头下沉到三四线都会高溢价拿地。2020年8月,金茂以48.95%的溢价,6851元/平方米的价钱拿下南昌一宗地盘,周边二手房的均价仅1万出头。12月,金茂再次以38.46%的溢价率,7140元/平方米的价钱拿上台州的一块宅地,而四周二手房的价钱仅为8000元/平米。

    债权压顶,让渡资产“回血”

    以后,房地产金融羁系力度延续强化,客岁8月份,央行设置“三道红线”分档设定房企有息欠债的增速阈值,并压降融资类信任范围,倒逼房企去杠杆、降欠债。

    按照公然的财政数据,停止2020年上半年,不计较近200亿元永续债,中国金茂剔除预收款后的资产欠债率为66.64%、净欠债率为76.6%、现金短债比为0.6,踩中一道“红线”。

    长江商报记者梳理金茂比来几年财报发明,2016-2019年,其总欠债别离为1111.60亿、1556.01亿、1933.73亿、2424.47亿,均匀增速跨越20%,停止2020年6月30日,其总欠债到达2980.27亿。按比来几年超20%的增幅速率,今朝其总欠债或已远超3000亿。

    令市场存眷的是,中国金茂另有很多表外欠债,2020年上半年或有一半以上发卖额来自未并表的名目,这些名目面前,能够藏有巨额债权。另外,能够存在大批“明股实债”的名目。从2017年起,金茂的多数股东权利占比疾速增大,昔时已跨越50%,但同期多数股东的净利润占比却缺乏1/5。

    面临现金流不佳、效益下滑、地王名目入市难等一系列困难,曩昔两年,中国金茂经由过程加速发卖、削减土储、增发等体例下降杠杆,让渡资产“回血”。

    长江商报记者大略统计发明,2020年至今,中国金茂已让渡了上十个名目股权,回笼资金跨越70亿。

    谢逸枫指出,金茂延续加杠杆能够会带来现金压力、信誉违约,债权崩盘等危险,最大能够会致使名目或资产变卖,这些环境能够会影响后续范围扩大的打算。降欠债降杠杆的最好方式是取得更多的融资存款,其次是加速发卖回款,分拆一些其余财产上市扩大融资渠道。

    今朝,金茂正在扩大融资。本年1月,其与安然团体签定存款框架和谈。按照和谈,每笔存款的现实利率以同期银行间同行拆借存款市场报价利率高低50%范围内浮动。这象征着,安然能够给金茂供给本钱远低于银行存款的告贷。

    另外,从羁系较着趋严的2020年下半年起,金茂在公然市场上的融资首要经由过程刊行资产专项打算名目停止。比拟传统的债券融资,经由过程资产专项打算能够有更长的还款刻日。本年1月21日,金茂刊行的“金茂华福-申万-金茂贸易出色1号资产撑持专项打算”,总范围11.18亿元,债券刻日到达24年。

    中国金茂对公司的持久成长坚持悲观。公司办理层在2020年半年报事迹会上曾表现,公司2021年、2022年会坚持微弱的增加能源,2021年完成2500亿元、2022年完成3000亿元的签约方针。

    

    视觉中国图

    

    ●长江商报记者 赵洁


责编:ZB

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