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合景泰富净利下滑31.91%   发卖破千亿权利占比仅6成

2021-04-12 07:56:03 来历:长江商报

长江商报动静 ●长江商报记者 赵洁

老牌粤系房企合景泰富营收立异高,迈入千亿营垒。

合景泰富团体(01813.HK)克日颁布发表的年报数据显现,停止2020年12月31日的预售额为1036.08亿元,较2019年增添20.3%。

发卖额冲破千亿的同时,公司净利润却显现出下滑趋向。2020年,合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元,较2019年大幅下滑31.91%。这也是合景泰富11年来净利润初次下滑。

长江商报记者注重到,整年1036亿的发卖额属于合景泰富本身的权利并未几,克而瑞数据显现,其2020年权利发卖额646.4亿,权利发卖占比61.6%。

财政方面,停止2020年12月31日,合景泰富的净欠债率为61.7%,剔除预收账款的资产欠债率为75.1%。另据数据显现,2016年-2019年,合景泰富运营勾当发生的现金流量净额持续四年为负,别离为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元。

净利润与营收增幅“背道而驰”、范围靠协作支持……针对上诉题目,长江商报记者发送采访大纲至合景泰富方面,停止发稿前仍不获得答复。

归母净利缩水超三成

2017年合景泰富曾颁布发表三年冲刺千亿范围,2020年,合景泰富合约发卖额胜利冲破千亿大关至1036.1亿元,同比增添20.3%。事迹会之上,合景泰富再一次将2021年的发卖方针增速定为20%,“2021年年底合景泰富发卖额要到达1240亿元”。

各项营业中来自物业投资的支出疾速增添,增速跨越物业开辟主业,来自物业开辟的支出同比增添25.2%至284.9亿元;来自物业投资的支出同比增添27.8%至8.0亿元。

不过,从发卖增速下去看,合景泰富2018年发卖增速为72.7%,以后腰斩,2019年跌至31.5%,2020年发卖增速为20.3%,范围增添略显乏力。

与此同时,合景泰富面对增收不增利的为难。2020年,合景泰富归属于控股股东的净利润为66.76亿元,较2019年大幅下滑31.91%。这也是合景泰富11年来初次净利润呈现下滑。2008年,公司营收从38.8亿元下跌至15.8亿元,净利润从26.8亿元下滑至3.7亿元。

合景泰富针对2020年年报中“利润降落”的诠释是:“其余支出削减”与“投资物业公道值收益削减”。年报显现,2020年合景泰富其余支出及收益由2019年的28.54亿元削减至2020年的16.28亿元,削减幅度为42.96%。2020年,一向依仗的投资物业公道价钱收益呈现大幅降落,同比削减88.83%,仅余4.15亿元。财报中,合景泰富还说起,因2020年投资物业公道值削减,公司税前利润削减致年度所得税开销同比削减了2.8%。

“增收不增利”,常常绕不开昂扬的发卖用度,发卖本钱的举高也抬高了公司利润。2020年,合景泰富的发卖本钱由2019年的164.96亿元增添至2020年的203.83亿元,增添幅度为23.56%。就此,合景泰富方面表现,首要因为物业发卖的已托付总修建面积增添而至。公司每平方米的地盘本钱由2019年的3102元增添至2020年的4309元。

另外,合景泰富旅店支出仅占总支出的1.5%,购物中间、写字楼等贸易房钱支出也仅占总支出的2.7%。

权利发卖占比仅6成

地盘储蓄方面,2020年合景泰富经由过程招拍挂、协作开辟等多种形式新增21个名目,新增地盘储蓄修建面积为332万平方米,总的地盘本钱为236亿元;权利地盘面积为276万平方米,权利地盘价钱为194亿元,新增货值约700亿元。

从地区规划上看,长三角地区名目占比50%,粤港澳大湾占比41%,且公司名目多集合于一二线都会。

停止2020年底,合景泰富共具有175个名目,散布于41个都会,具有权利修建面积约1663万平方米,总修建面积约2442万平方米,总可售货值约5300亿元。据办理层阐发,根据2020年的发卖额估量,以后土储能够支持公司将来三至五年的成长须要。

固然2020年合景泰富的发卖额冲破了千亿,但有近半发卖额来自与协作方的权利发卖。据克而瑞数据,合景泰富的权利发卖金额唯一646.4亿元,权利占比仅6成,千亿发卖额中,有近400亿,约五分之二属于协作方。

据统计,曩昔几年间,合景泰富新增名目中70%以上都是协作开辟。克而瑞数据显现,2018年至2020年,合景泰富的发卖权利比别离为82.09%、64.48%和62.39%,处于行业低位。

土储权利比例也慢慢走低,据公然信息,停止2020年6月末,合景泰富权利地盘储蓄1636万平方米,总建面2475万平方米,土储权利比例仅为66.1%。

客岁下半年,合景泰富成心节制协作拿地的幅度。财政报告显现,2020年合景泰富新增名目算计总修建面积约332万平方米,总地盘本钱共236亿元,权利地盘本钱约194亿元,新增地盘权利比例回升至82.2%。

权利拿地比例增添后,公司获得地盘本钱在大幅增添,而发卖价钱仅小幅回升,“面包价钱”增幅远不迭“面粉价钱”增幅。

2020年合景泰富地盘本钱由2019年的3102元/平方米增添至2020年的4309元/平方米,同比增添38.9%;而其均匀发卖价钱仅由2019年的12581元/平方米增添至2020年13217元/平方米,增幅仅为5%。

为了鞭策范围扩大,获得更多的融资平台,合景泰富也主动鞭策旗下物业公司赴港上市分取一杯羹。2020年10月30日,合景悠活正式在港交所上市。

短时间债权压顶或存“明股实债”

迈入千亿营垒后,合景泰富的欠债题目也慢慢凸显。停止2020年年底,合景泰富有息假贷总额778.6亿元,此中短时间告贷252.55亿元,持久告贷526.05亿元。

全体债权由2019年的855.76亿元降落至2020年的823.6亿元,可是短时间债权一年内近乎翻倍,2019年,合景泰富一年内到期债权算计约237.26亿元,2020年则为约431.22亿元。

业内以为,短时间债权压顶之下合景泰富能够存在“明股实债”,引入“债权股东”的能够性。

合景泰富2020年非控股股东权利为103.8亿元,2019年同期为24.47亿元,非控股股东权利较2019年暴跌429%,非控股股东权利在权利总额中占比高达23%,这一比例在2019年同期仅为6.8%。

“明股实债”是房企为融资经常使用手腕,在获得资金的同时晋升并表后的总资产,从而降落了欠债率;另外一方面,也能将须要并表的控股子公司转成了不须要并表的联营公司,实现实在欠债表外化,降落上市公司的表内欠债率。

除有息欠债,另有埋没在报表当中的债权压力。报告显现,2020年度合景泰富的其余敷衍款同比增添约40亿元,达317.46亿元。敷衍配合及联营公司金钱算计384.5亿元。数据显现,2018年-2019年敷衍联配合公司金钱别离为398.87亿元、390.88亿元。

业内助士表现,因为敷衍款首要为无息资金,并不计入房企的有息欠债,成为房企的“隐形债权”,是以也是房企告竣优化显性欠债率方针的有用路子。

合景泰富于2015年前后起头提速,并于2018年提出三年千亿方针。冲刺范围下,现金流严重,2016年至2019年,公司运营勾当发生的现金流量净额别离为-20.91亿元、-94.69亿元、-22.72亿元及-42.76亿元,持续四年净流出,2020年事迹报中不表露这项数据。

2020年6月,合景泰富主席及履行董事孔健岷曾在股东会后表现,“现金流办理方面,本年的全体方针则是要回到负数,是以在存货周转方面,近两年不论是在华东地区仍是珠三角,公司都在不时的进步周转速率。”

从“三道红线”环境来看,停止2020年,合景泰富净欠债率为61.7%,现金短债比为1.8,剔除预收账款的资产欠债率从2019年的80.8%降为75.1%。公司三道红线一道处在黄档。

对资产欠债率,办理层颇具决定信念。合景泰富财政副总裁黄妍萍在事迹会上表现:“有决定信念在2021年底实现这个方针,到达70%这个绿档线。”

责编:ZB

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